Kinnisvaralaenu tingimused mitteresidentidele.

Kui on vajadus ja tahtmine jääda pikemalt pidama näiteks Londonisse, siis oleks mõistlik vaadata korraks üle, mis toimub Ühendkuningriigi hüpoteegilaenu turul. 

Põhilised tingimused

Praegustes tingimustes peab laenutaotleja aastasissetulek moodustama vähemalt 30 000 inglise poundi. Laenu suurendamine ilma sissetulekut tõendamata on võimalik juhul kui on olemas ette näidata ülemäärane raha või vara summas 1 000 000 inglise poundi. Viimasel juhul saab tegemist olema ilmselt ka kinnisvaralaenuga mõnelt selliselt pangalt, mis spetsialiseerub rikastele klientidele. 

Sissetuleku tõendamiseks võib olla sobilik kiri tööandjalt, tuludeklaratsioon, rahvusvahelise akreditatsiooniga sertifitseeritud raamatupidaja poolt tehtud vastav avaldus jne. Tavaliselt nõuab pank andmeid viimase 6 kuu sissetulekutest, mis tõestaks regulaarsete sissetulekute olemasolu — palk, dividendid, boonused, üüritulud jne. Seega loetakse siin sissetulekuteks ka kinnisvara või muu omandi väljarentimisest saadavad renditulud. Kinnisvaralaenu väljastamiseks vajalike varade olemasolu tõendamiseks võib olla kinnitused investeeringutest või väärtpaberite konto väljavõte jne.

Natuke numbreid

Inglismaa mitteresident võib saada kinnisvaralaenu kuni 75% ulatuses kinnisvara ostusummast juhul, kui on tegu erahoonega ning kuni 65% ostuhinnast, kui osta ärikinnisvara.

Kinnisvaralaenu intressimäär Inglismaal võib olla fikseeritud (4-6%) või ujuv (Bank of England poolt määratud intressimäär +1-3%). Laenu antakse tavaliselt 25 aastaks, kuid selle võib tagasi maksta või refinantseerida sobivamatele tingimustele igal ajal või peale maksimaalselt 2 aasta jooksul peale kinnisvaralaenu väljastamist. 

Laenumaakler – palgata või mitte?

Kinnisvaralaenu fikseeritud kulud hõlmavad tavaliselt laenumaakleri teenustasu (1-1.5%) ning komisjonmakse pangalaenu organiseerimise eest (200 inglise poundsi). Läbipaistva või eeskujuliku laenuajaloo puhul ning juhul, kui laenuvõtja on võimeline suhtlema pangaga otse ja inglise keeles, võib laenumaakleri palkamise tasu peals ka kokku hoida ning ajada asju ise. Siiski aitab laenumaakler leida kliendile parim pakkumine ning sellega tema teenustele kulutatud raha ka hea pakkumise arvelt nö. „tagasi teenida“.

Laenusaajaks Portugalis võib olla nii eraisik kui ka firma. Minimaalne laenusumma on 50,000 eurot ning hüpoteegi suurus on limiteeritud ainult sellega, et see ei tohi ületada 80% kinnisvara hinnatud-  või turuväärtusest (kumb on parasjagu madalam on). Hüpoteeklaenu pikkus on 5-30 aastat ning laenu väljastatakse maksimaalselt 75-aastasele laenutaotlejale.

Maksevõime tõendamine

Kuna iga panga peamine huvi on laenutaotleja maksevõime, siis võtab enamus Portugali pankasid selle hindamisel arvesse ka juba olemasolevaid kohustusi ja maksed, k.a.. teised hüpoteegid, üürimaksed, laenud ning võimalikud elatisemaksed. Koos eeldatavate hüpoteeklaenuga kaasnevate kuludega ei tohi igakuine laenu tagasimakse ületada 35% laenutaotleja igakuisest sissetulekust, aga see võib olenavalt pangast ka varieeruda. Portugali pank nõuab sissetuleku tõendamist – nii palga, investeeringute kui ka säästude kohta. Siiski oleneb ka siin konkreetsest pangast, kui palju ta neid dokumente laenu väljastamise otsuse tegemisel arvestab. 

Kindlustus ja kinnisvara hinnatud väärtus

Ostetava kinnisvara kindlustamist eeldatakse ning kindlustust müüakse tihtipeale ka laenuandja poolt eraldi tootena. Mis puutub laenusaaja enda kindlustamisse, siis ka see on tihti nõutud, aga selles on ka erandeid.

Hüpoteeklaenu väljastatakse kuni 80% ulatuses kinnisvara hinnatud väärtusest: enamus juhtudel erineb see kinnisvara turuväärtusest. Arvesse võetakse sarnaste objektide müügihindasid viimase 6 kuu lõikes, mis on tuletatud ruutmeetri keskmisest maksumusest. 

Põhilised asjad

Soovitatav on enne hüpoteeklaenu taotluse esitamist lugeda ja uurida materjale erinevatest hüpoteeklaenu variantidest. See annab head eelnevad teadmised sellest, mida võid oma personaalsete näitajate puhul oodata ning millised sammud on laenu saamiseks veel vaja ette võtta.

Tavaline on hüpoteeklaenu intressimäär suuruses Euribor + 1% 3/6/12 kuud -2.25%, fikseeritud intressimäär 2.75 – 6.25%, lisanduvad hüpoteeklaenu väljastamise administratiivkulud 1-1.5% laenusummast ning hüpoteekvaralaenu enneaegse tagasimaksmise puhul eksisteerivad teatud piirangud ja rakendatakse ka teatud rahalisi saktsioone.

Sattusid puhkama või ärireisile säravasse Monacosse ja sealt lahkuda enam ei tahtnudki? Leidus ka sobiv tulevane elukoht. No mis siis ikka…

Võtmeküsimus kinnisvaralaenu taotlemisel välismaal on see, kui kiiresti saab kokku laenutaotlemiseks vajalikud dokumendid. Lisandub juurde muidugi ka vastuse ootamise aeg. Siin aitab kogenud rahvusvahelise töökogemusega laenumaakleri palkamine, kes aitab organiseerida vajalike dokumentide voristamist formaadis, mida võtavad vastu enamus välismaalastele kinnisvaralaenu väljastavad Monaco pangad.

Põhilised sammud Monacos kinnisvaralaenu saamiseks on:

1. Dokumentide ettevalmistamine ja kinnisvaralaenu taotluse esitamine Monaco välismaalastele kinnisvaralaenu väljastavale pangale. Kogutud dokumentide koopiate saatmine panka laenumaakleri poolt võtab tavaliselt aega alla 24 tunni.
2. Krediidiajaloo hindamine. Olenevalt krediidiasutusest võib see võtta 3-7 tööpäeva. Positiivse otsuse puhul saadetakse panka dokumentide originaalid ning panga poolt nüutud lisadokumendid (kui selliseid nõutakse). Olenevalt konkreetse panga krediidikomitee töö kiirusest võtab kinnisvaralaenu taotluse hindamine ja ametliku laenu väljastamise otsuse andmise aeg olla 7-21 tööpäeva. Hädaolukorras võidakse seda teha ka kiiremini  näiteks on selleks juhuks olukord, kui enne jõuaks kätte kokkulepitud kinnisvara ostu-müügilepingu sõlmimise (Compromis de vente) tähtaeg ning seejuures on oht kaotada eelnevalt makstud deposiidisumma. 

Analoogselt teistele lisanduvad k Monacos kinnisvaralaenu saamisega ka lisakulud:

• Administratiivkulu pangale kinnisvaralaenu väljastamise eest (ca 0.5-1.5% laenusummast).
• Tasu kinnisvara omandiõiguse ümberregistreerimise eest: olenemata kinnisvara ostmsiest laenuga või mitte, saab ostja ostu-müügilepingu sõlmimisega koheselt ka kinnisvara omanikuks. Ostuga kaasnevad maksud moodustavad ca 5% kinnisvara väärtusest.
• Notaritasud moodustavad lisanduvalt juurde ca 2%.
• Hüpoteegi seadmise tasu moodustab ca 1% hüpoteegi summast.
• Laenusaaja kindlustuse makse – laenusaaja ena kindlustamine on Monacos kinnisvaralaenuga ostetava kinnisvara puhul nõutav. Kindlustuse kogumaksumuse määrab kindlustusfirma töötaja iga kliendi dokumentide põhjalikul uurimisel. Keskmine kindlustusmakse suurus on 0.3% -0.4% kinnisvaralaenu aastasest maksumusest. 
• Kinnisvara kindlustus – nõutav, kui ostetakse kinnisvara välismaal kinnisvaralaenu abil. Kindlustusmakse suurus oleneb nii konkreetse kindlustusfirma koefitsiendist kui ka ostetava kinnisvara tüübist. 

Oled end ikka ja jälle leidnud Jurmala kaunilt liivarannalt? Imetlenud säravat ja arenevat Riiat? Ja nii mõnigi kord möelnud, et mis oleks kui… Aga miks ka mitte? Seda enam, et Läti pangad on kinnisvaralaenu andmisel isegi rohkem huvitatud välismaalastest laenutaotlejatest kui kohalikest elaikes, eeldades, et nende hulgas on rohkem rikkamaid inimesi. Seega ei tohiks välismaalastele Lätis kinnisvaralaenu saamine olla kuigi suur probleem. Olemasolev praktika näitab ilmekalt, et näiteks Vene Föderatsiooni kodanikud on aldis Lätis kinnisvara ostmisele ning selles ei ole ka midagi imestada – kinnisvaralaenu intressimäär on madalam kui Venemaa pankades. 

Põhitingimused 

Siiski ole Lätis kinnisvaralaenu taodeldes valmis ka põhjalikuks taustauuringuks. Vaadeldakse finantsdokumente ja tehakse järeldusi maksevõime kohta. Kinnisvaralaenu pikkus välismaa kodanikele on tavaliselt maksimaalselt 10 aastat ning laenu saamiseks on oluline tõestada stabiilsete sissetulekute olemasolekut. Vaja võib minna ka käendajat. Igakuiste laenumaksete suurus ei tohiks ületada 50% laenutaotleja sissetulekutest, kinnisvaralaenu intressimäär on tavaliselt 6-7% aastas ning laenusumma võib ulatuda kuni 60%-ni omandatava kinnisvara väärtusest. Siiski võivad paljud arendajad pakkuda võimalust maksta kinnisvara eest ka järelmaksuga osadena ning seda ilma intresside lisandumiseta. Paljudel juhtudel ostavadki välismaalased kinnisvara Lätis ilma laenuraha kaasamata. Levinud on siiski aga ka kinnisvaralaenuga ostmine ning seda enam, et kinnisvaralaenu saab Lätis tõesti väga soodsatel tingimustel. 

Kinnisvaralaenu taotleja maksevõimet analüüsides küsivad Läti pangad tema tuludeklaratsiooni alalise asukohamaalt ning ka pangaarve väljavõtet.

Välismaalased ostavad kallist kinnisvara

Et teostada ülekandeid kinnisvara ostuprotsessis Lätis peab kinnisvaralaenu tatleja avama arve samas Läti pangas, mis väljastab ka kinnisvaralaenu. Arve avamine garanteerib, et ostetava kinnisvaraobjekti omandiõigus antakse ostjale üle nendel tingimustel, mis on täpsustatud ostu-müügilepingus. Välismaalaste poolt võetud kinnisvaralaenude keskmine suurus on ca 150 000 eurot, harvematel juhtudel ületavad 250 000 eurot. Arvestades, et see laenusumma moodustab 50% ostetava kinnisvara väärtusest, siis võib kerge vaevaga välja arvestada, et Venemaa ja endiste Nõukogude Liidu liiduvabariikide kodanikud ostavad Lätis laenuraha abil kortereid ja maju, mille hind ulatub 200 000-500 000 euroni. 

Arvesta ka lisanduvate kuludega

Ka siin ei saa läbi ilma väikeste lisakuludeta Näiteks peab 150 000 euro suuruse kinnisvaralaenu lepingu sõlmimisel tasuma ka teenustasu suuruses 1.5% laenusummast, mis sellisel juhul moodustab 2250 eurot. Samuti lisavad kulusid juurde arve avamine pangas ning ostetava kinnisvara kindlustusmakse. Samuti peab laenuandja oma kukrut kergendama ka ostu-müügitehingu riigilõivu tasumisega.

Imeilus puhkusekoht ja kindlasti meelitab mõte omada seal suvekodu. Või miks ka mitte natukeseks päriselt sinna kolida? Vaatame natuke, mis toimub Küprose hüpoteeklaenude turul. 

Arve kohalikus pangas kui kõige alus

Kui nüüd kavatsed tõesti osta kinnisvara Küprosel, siis pead sa kõigepealt avama arve ühes Küprose kohalikest pankadest. Esiteks on see vajalik omafinantseeringu tegemiseks, samas läheb seda sul vaja ka hiljem oma kinnisvara kommunaalkulude eest tasumiseks – vesi, elekter, telefon jne. Ning loomulikult ka laenumaksete tasumiseks. 

Küprosel on olemas järgmised kohalikud ja välismaised pangad:

• CYPRUS POPULAR BANK
• BANK OF CYPRUS
• HELLENIC BANK
• NATIONAL BANK OF GREECE
• ARAB BANK

Olgu siinkohal ka märgitud, et Küprosel saab pangarvet avada ükskõik millises valuutas ning ilma piiranguteta. Hüpoteeklaenu tingimused välismaalastele on Küprosel eriti soodsad ja välismaalastest kinnisvaraostjad eriti priviligeeritud seisuses. Hüpoteeklaenu intressimäär on ca 4-5% aastas (ujuv intress), laenu väljastatakse kuni 30 aastaks ning uue ehitise puhul kuni 70-80% ulatuses kinnisvara väärtusest. Hüpteeklaenu taotlemise protseduur ei ole ka väga keeruline. Oma ala ekspertide abiga peaks olema üsna lihtne saada Küprose pangalt heakskiit hüpoteeklaenu saamiseks, et osta just selline kinnisvaraobjekt, mis kõige rohkem meeldib. 

Hüpoteeklaen alles ehitatava kinnisvaraobjekti ostmiseks

Alles ehitatava uue kinnisvaraobjekti hüpoteeklaenu intressimaksete tasumine algab kohe alates kinnisvaraobjekti ehitamise algusest ning nende suurus oleneb ehitamise mahust ja kiirusest – hüpoteeklaenu saaja lepib panga kokku esitamise faasid ning hüpoteeklaenu summa, mille pealt intressimäära arvestatakse. 

Laenu taotlemiseks vajalikud dokumendid

Hüpoteeklaenu taotlemiseks on vajalikud järgmised dokumendid:

1. Passi koopia (foto ja isiklike andmetega lehekülg).
2. Soovituskiri laenutaotleja kodupangast.
3. Sissetulekut tõendavad dokumendid (koopia viimase 3 kuu kodupanga väljavõttest, viimase aasta tuludeklaratsiooni koopia, tööandja tõend viimase aasta sissetulekutest või ettevõtja puhul fimra viimase 3 aasta finantsdokumentatsioon).
4. Koopia kodupanga isikliku arve viimase 6 kuu väljavõttest.
5. Koopia kinnisvara ostu-müügilepingust.
6. Koopia omafinantseeringu maksmisest.
7. Kaks viimast ostetava kinnisvaraobjekti kommunaalmaksete arvet.

Üks põhjustest, miks inimesed saavad Kanadas lubada endale oma kinnisvara, on sealne hästi-töötav kinnisvaralaenude süsteem. 

Kinnisvaralaenu saamine välismaalastel Kanadas on tehtud võimalikuks tingimusel, et ostetav kinnisvara saab ka kinnisvaralaenu tagatiseks. Laenusaaja maksab kinnisvaralaenu perioodi ajal regulaarseid tagasimakseid, mis koosnevad laenu põhiosast ja sellele lisanduvast intressist. Laenuperiood on tavaliselt 25 aastat. 

Eelnev nõusolek. 

Enne kinnisvara ostu-müügilepingu sõlmimist on soovitatav ära oodata ka pangapoolne nõusoleks kinnisvaralaenu väljastamiseks. Seda on lihtne taotleda, kuna ilmselt sa juba tead nii kinnisvara maksumust, mida saad endale lubada, samuti ka vajamineva kinnisvaralaenu kogusummat ning omafinantseeringu suurust. Eelnevalt võib pangalt taotleda nõusolekut saada laenu tetaud protsendi ulatuses intressimäärast. Pank garanteerib selle protsendiosa laenamise kuni 90 päevaks või kuni tehingu sooritamiseni (emb-kumb siis varem toimub). Kui tehingu sooritamise hetkel (st. ajal, kui ostjast saab ametlikult selle kinnisvara omanik) intressimäär tõuseb, siis on ostja sellise tõusu vastu kaitstud. Kui intressimäär juhutub aga langema, siis saab ka kinnisvaralaenu taotleja laenu vastavalt madalama intressimääraga. 

Kinnisvaralaenu tüübid

Kasutusel on kahte tüüpi kinnisvaralaenud:

• Tavapärane kinnisvaralaen – laenutaotleja finantseerib ise 25% ostetava kinnisvara väärtusest, ülejäänud 75% kinnisvara maksumusest kaetakse saadava laenuga.
• Kõrge kattuvusega kinnisvaralaen — laen katab 75-95% kinnisvara maksumusest. Näiteks kasutatakse sellist laenu, kui laenusaaja kasutab programmi First Time Buyer (Esmakordne ostja), mille kohaselt peab ta ise maksma ainult 5% ostetava kinnisvara väärtusest. Selline laen peab laenusaaja madala maksevõime puhul olema kindlustatud Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) või Mortgage Insurance Company of Canada (MICC) poolt. Ostja peab ise tasuma registreerimismaksu, mis on ca $75 ning keskmise kindlustusmakse (0.5-3.75% laenusummast). Mida kõrgem on panga poolt antud laenu protsent, seda kõrgem on ka selle protsendi suurus, võttes selle arvutamise aluseks keskmise kindlustusmakse suuruse. Tavaliselt lisatakse kindlustusmakse summa laenusummale juurde, aga seda võib maksta ka eraldi ühekordse maksega. Kõrge kattuvusega kinnisvaralaenu väljastamisel on ka mitmeid piiranguid – laenutaotlejal peab olema kindel töö ning ta peab omama piisavalt kindlaid sissetulekuid. Samuti ei väljastata kõrge kattuvusega kinnisvaralaenu 5-%-lise omafinantseeringuga, kui ostetava kinnisvara väärtus ületab 300 000 dollarit. 

Ebatavalised maksegraafikud

Üks erisus tavapärasest on Kanada kinnisvaralaenudel see, et tüüpiliste igakuiste laenumaksete kõrval saab maksegraafiku pangaga kokku leppida ka selliselt, et teed makseid iga kahe nädala tagant või ka näiteks iganädalaselt. Mida tihedamad on tagasimaksed, seda kiiremini saab loomulikult ka kogu kinnisvaralaen tagasi makstud. Samas oleks vajalik kohe alguses läbi arutada ka võimalused graafikuväliste lisamaksete tegemiseks – näiteks on sellisteks võimalusteks suurendada tavaliste osamaksete suurust kuni 2 korda, teha kord aastas lisamakse algsest laenusummast 10-15% suuruses osas.

Ameerika Ühendriikides on praegusel ajal resideeruvaid eestlasi rohkem kui kunagi varem. Tavaliselt on tegu siiski ajutise äraolekuga, aga palju on ka neid, kes oma elu teisel mandril ka pikema perspektiiviga sisse seadnud. Kui sinugi elu on sellist pöördet juhuslikult võtmas – mis iseenesest ju sugugi ka halb variant ei ole – siis siin väike ülevaade Ameerika Ühendriikide hüpteeklaenude tingimustest.

Välismaalaste suhtes tiba tõrksad

Paraku käivad selles osas Ameerikas asjad välismaalaste jaoks veidi keerulisemalt — pangad väljastavad mitteresidentidele hüpoteeklaenu enamasti natuke tõrksalt ning teevad seda kõrgema intressimääraga. Minimaalne ujuv intressimäär on tavalise 8% asemel välismaalastele ca 10%. Osalt on selline suhtumine seotud ka eeldusega, et vene rahvusest kinnisvaraostjatele hüpoteeklaenu väljastamine on seotud suurema riskiga.

Palju vajalikke dokumente

Hüpoteeklaenu saamiseks on vaja koguda terve patakas dokumente, samuti peab olema raha omafinantseeringu maksmiseks. American Mortgage Association (Mortgage Bankers Association) soovitab hüpoteeklaenust mõtleval välismaalasel koguda kindlasti valmis 10-25% soovitud kinnisvara väärtuses. Sellise riigi kodanikuna, millel Ameerika Ühendriigiga viisavabaduse reźiimi ei kehti, vajab ta ka eelnevalt viisat selleks, et üleüldse Ameerika Ühendriiki tulla ja endale meelepärane kinnisvaraobjekt välja valida. 

Hüpoteeklaenu saamiseks vajalike dokumendid on põhiliselt:

• Üks või kaks soovituskirja Ameerika- või välispangast, mis tõendab vähemalt 2-aastast ajalugu ning lisaks ka muud hüpteeklaenutaotleja krediidiajalugu tõendavad väljavõtted Ameerika või laenutaotleja residentuurimaa krediidbüroodest.
• Omafinantseeringu summa pangaarvel olemasolu tõendav dokument.
• Püsiva sissetulekuga tööhõive olemasolu tõestav tõend või ettevõtjast hüpoteeklaenu taotleja puhul äritegevuse finantsaruanded.

Silmas peab pidama ka seda, et erinevates pankades võivad hüpoteeklaenu väljastamiseks nõutavad võivad olla ka igas pangas erinevad, seega peab hüpoteeklaenu taotleja täitma just oma konkreetse panga nõudeid. 

Intressimaksete mudelid

Hüpoteeklaenu tagasimakse mudeleid kalkuleeritakse Ameerika Ühendriikides kahe põhimudeli järgi – kas fikseeritud või ujuva intressimäära alusel. Laenupikkus varieerub üldiselt 15 ja 30 aasta vahel. Ujuva intressiga hüpoteeklaenu väljastatakse Ameerika Ühendriikides rohkem, kuna see on ka pankadele tulusam. Hüpoteeklaenu intressimäärasid määravad ja muudavad laenuinstitutsioonid ise, Ameerika Ühendriikide riigiobligatsioonidega kvootidega, LIBOR´i määradega jne. 

Kõige levinum on siiski nn. hübriidmudel, kui teatud arv aastaid (tavaliselt 1-10 aastat) maksab laenuvõtja makseid minimaalsete fikseeritud intressimäärade alusel ning ülejäänud laenuperioodi jooksul (keskmiselt 15-30 aastat) muutub intressimäär teatud kindlaksmääratud intervallide järel. Seega tähendab näiteks mudel 5/1 5-aastast hüpoteeklaenu tagasimaksmist fikseeritud intressimäära järgi ning seejärel muutub see igal aastal.