Üsna tõenäoliselt imestab nii ameeriklasest või inglasest kinnisvaralaenu taotleja Saksamaal. Tunduvalt vabama suhtumisega maalt tulnutena tundub kinnisvaralaenu taotlusele järgnev põhjalik laenutaotleja nii isikliku- kui finantstausta analüüs neile üksjagu hirmutav. Jumal hoidku, need seal hindavad ju lisaks kinnisvarale ka ju inimest ennast!! Ja nii see tegelikult ongi. Eestlased siinkohal väga ei imesta — suures osas on asjaolud, nõudmised, piirangud jne. siinsetele üsna sarnased. Seega kehitab eestlane ameeriklase või inglase ahastamise peale ainult õlgu – aga nii see ju käibki.

Kinnisvaraga koos ka kinnisvaralaenu taotleja enda hindamine. 

Loomulikult esmajärjekorras lähevad analüüsimisele kinnisvaralaenu taotleja sissetulekud. Kas  on olemas regulaarne stabiilne sissetulek ja on see sissetulek piisav, et katta kõik väljaminekud ka lisanduvat laenumakset arvestades?

Töötaja või ettevõtja?

Kui töötaja, siis kas ehk veel katseajal või tähtajalise lepinguga? Mõlemad need asjaolud võivad saada kinnisvaralaenu saamisel takistuseks. Kui jällegi ettevõtja, siis tahavad enamus laenuandjaid näha firma Saksamaa raamatupidamispabereid. Viimse kolme aasta omi ja mitte vähem!

Samuti on oluline laenutaotleja vanus – mida lähemal pensionieani, seda suurem on risk. Laenuandjate poolt vaadatuna loomulikult. 

Likvideeri vanad võlad ja muretse uusi „finantsplusse“.

Veel üks tähtis faktor on teised olemasolevad võlad — mõni teine hüpoteek, autoliising või kasvõi uue teleka järelmaks. Mida rohkem kehtivaid võlgasid on „üleval“, seda väiksem on potensiaal kinnisvaralaenu saada.

Ning lõpuks võetakse siiski arvesse ka kõiki su täiendavaid finantsilisi „plusse“. Sellisteks võivad olla:

• pangadeposiidid
• aktsiad ja väärtpaberid
• teatud pensionifondid ja elukindlustused
• sissetulekud investeeringutest ja teistest allikatest

Üsna normaalne on, et Saksamaa pank ootab, et kinnivaralaenu saaja maksab 20% oma kinnisvara maksumusest liskas kinnivaralaenule kinni ka omast taskust. Siiski on mõnel juhul võimalik saada kinnisvaralaenu ka 100% ulatuses.

Ka eestlaste seas on saanud populaarseks osta kinnisvara Hispaaniasse. Ja miks ka mitte – kliima on hea ja koht ise vaid paari lennutunni kaugusel. Kui aga omavahenditest jääb veidi puudu, tahtmine aga kindel, siis on kinnisvaralaen hea lahendus. 

Kinnisvaralaenu tingimused pangamentiku suva järgi?

See on nüüd see osa, mis eestlasest laenutaotlejat kindlasti imestama paneb. Nimelt ei ole Hispaania pankadel tingimata olemas hulka ettekirjutusi tingimuste ja intressimäärade osas ning mitmed pangad annavad oma pangaametnikele vaba voli määrata kõik tingimused ise, reegliks on siin vaid see, et laenu väljastamisel peavad nad arvestama mõningaid panga peakontori poolt määratud miinimumnõudeid. See võib tähendada seda, et konkreetse laenu tingimused saab suurel määral määrata pangaametnik oma suva järgi ning seega võidakse sama panga ühes harukontoris pakkuda soodsamaid tingimusi kui sama panga teises harukontoris. Seega peaks laenutaotleja Hispaanias hilisemate ebameeldivate üllatuste vältimiseks enne laenu taotlemise protsessi alustamist väga täpselt teadma oma maksimaalset eelarvet ja kinnisvaralaenu kogumaksumust. 

Analoogselt teiste Euroopa riikidega väljastatakse ka Hispaanias kinnisvaralaenu teatud protsendi osas laenu kogusummast. Maksimaalselt moodustab see 70%, mida enamus laenuandjaid siiski vähendab 60%-ni Hispaanias makse mittemaksvatele laenutaotlejatele või laenutaotlejatele, kes elavad väljaspool Hispaaniat. Kõrgem võib laenu hind olla ka juhul, kui kinnisvara ostetakse otse pangalt. 

Kinnisvaralaenu tagasimaksmise tähtajad Hispaanias vahelduvad 20 ja 30 aasta vahel. Samuti võivad varieeruda laenutaotlejale vanusele seatud piirangud, mis võivad olenevalt pangast olla määratud maksimaalselt 60-80 aastaga.

Enamus Hispaanias väljastatavaid kinnisvaralaene on muutuva intressiga.

Muutuv intress on omakorda seotud 12 kuu Euribori indeksiga ning iga pank määrab sellest kõrgema oma intressimäära, mis võib igas pangas olla erinev. Väljastatud kinnisvaralaen vaadakse seejärel üle üks kord aastas, arvestades tol hetkel kehtivat Euribor´i. Saadaval on ka fikseeritud intressiga kinnisvaralaenud, kuid mitte igas pangas ning nende hind ületab tavaliselt muutuva intressimääraga laenu, samuti on kõigil fikseeritud intressimääraga kinnisvaralaenudel kõrgemad tasud selle ennetähtaegse tagasimaksmise korral. Kinnisvaralaenud ainult maa ostmiseks ei ole praegusel ajal Hispaanias saadaval. Laenu andmisel võtab pank aluseks laenutaotleja nettosissetulekut ja tavaliselt arvestatakse ainult tuludeklaratsioonil kajastatud sissetulekuid. Enamus pankasid võtab arvesse 100% laenutaotleja nettosissetulekuid, mõned aga limiteerivad selle 80% peale ning mõned pangad nõuavad laenutaotlejalt ka teatud minimaalset sissetulekute taset. Keskmiselt peab Hispaanias kinnisvaralaenu saamiseks laenumakse moodustama laenutaotleja nettosissetulekust vähem kui 35%. 

Kinnisvaralaen toob endaga alati kaasa ka lisamaksumuse, mida nimetatakse intressideks. Seda väljendatakse intressimääraga, mis on väljendatud teatud protsentuaalse suurusega laenatavast summast ning mis lisatakse tagasimakstavale summale.

Nii suuresummalise laenuga, nagu kinnisvaralaen seda tavaliselt on, võivad intressid lisada kinnisvaralaenu kogusummale mitmeid tuhandeid eurosid juurde. Seega tasub võtta aega, et leida endale selles osas parim lahendus.

Kinnisvaralaenu intressimäära mõjutavad faktorid Intressimäärade erinevustel on mitmeid põhjusi, alates riikliku majanduse trendidest kuni sinu isiklike asjaoludeni. Allpool toome välja peamised neist.

Üldist intressimäära mõjutavad faktorid
Allpool toodud faktorid mõjutavad kinnisvaralaenu intressimäära peamiselt, seega neil silma peal hoidmisega võid saada aimu, kas on tõenäoliselt oodata intressimäära tõusu või langust. 

• Riigi keskpanga poolt määratud kinnisvaralaenu baasintressimäär

• EURIBOR – Euribor´i intressimäärad põhinevad keskmisel intressimääral, millega suur hulk Euroopa pankasid laenab teineteiselt rahalisi fonde. Euribor´i kehtivusel on mitmeid tähtaegasid, varieerudes ühest nädalast kuni ühe aastani. 

• Kinnisvaralaenu tagatiseks oleva kinnisvara realiseeritavuse aste – kui lihtsaks või keeruliseks võib osutuda laenu tagatiseks oleva kinnisvara müük juhul, kui jääd laenumaksete tasumisega hätta.

• Üldine töötuse määr – ka seda arvestatakse kinnisvaralaenu väljastamise riskantsuse astme määramiseks.

• Kinnisvaralaenu turu konkurents – laenuandjad soovivad rohkem inimesi oma kliendiks, seega kui üks konkurent pakub paremaid tingimusi, siis tõenäoliselt alandavad ka teised laenuandjad klientide meelitamiseks ka oma intressimäärasid. 

Siiski mõjutavad ülaltoodud faktorid põhilist keskmist intressimäära, mitte aga seda intressimäära, mida sulle konkreetsetest asjaoludest sõltuvalt pakutakse. 

Konkreetset pakutavat intressimäära mõjutavad faktorid
Keskmine kinnisvaralaenu intressimäär, mida konkreetselt sulle pakutakse, sõltub veel mitmetest järeldustest, mida laenuandjad teevad vastavalt sinu isiklikele asjaoludele.

Kaks põhilist selles osas on:

• Väljastatav laenusumma võrrelduna laenu kogumaksumusega – sinu omafinantseeringu suurus võrrelduna laenatava summa suurusega, st. mida suurem on sinu omafinantseering, seda väiksem on sulle väljastatava kinnisvaralaenu summa ning seda madalam ka intressimäär. 
• Kredibiilsus – see on indikaator sellest, kui usaldusväärne laenusaajana oled. Hinnatakse seda arvestades varasemat laenamist, finantsnäitajaid jmt. isiklikke faktoreid. Näiteks võib rolli mängida ka see, kas ja kui tihti oled vahetanud elukohta jne.

Eelnevalt oli juttu, mis on too salapärane Euribor, millest sõltuvalt määratakse sinu kinnisvaralaenu intressimäär. Ehk siis siinkohal meeldetuletuseks veel kord: Euribor on ajas muutuv keskmine intressimäär (nn. raha hind), millega Euroopa kõrge reitinguga pangad omavahel rahaturul eurodes laenavad ja üksteise juures vabu vahendeid hoiustavad. Käesoleval ajal arvutatakse kinnisvaralaenude tarbeks vajalikke Euribor´i intresse 57 panga andmete põhjal. Need on kommertspangad, mis väljastavad ka ise kinnisvaralaenusid, mis on euroala rahaturgude suurima käibega, millel on kõrged krediidireitingud, kõrged eetilised standardid ja laitmatu maine. 

Need pangad on:

Austria: Erste Bank der Österreichischen Sparkassen ja Raiffeisen Zentralbank Österreich AG;

Belgia: Dexia Bank ja KBC;

Hispaania: Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Banco Santander Central Hispano, Confederacion Española de Cajas de Ahorros ja La Caixa Barcelona;

Holland: ING Bank, Rabobank ja RBS N.V.;

Iirimaa: AIB Group ja Bank of Ireland;

Itaalia: Intesa Sanpaolo, Monte dei Paschi di Siena ja Unicredit;

Kreeka: Ethniki Trápeza tis Elládos;

Luksemburg: Banque et Caisse d´Épargne de l´État;

Portugal: Caixa Geral De Depósitos;

Prantsusmaa: BNP Paribas, Crédit Agricole s.a., Crédit Industriel et Commercial CIC, HSBC France, Natixis ja Société Générale;

Saksamaa: Landesbank Berlin, Bayeriche Landesbank Girozentrale, Commerzbank, Deutsche Bank, DZ Bank Deutsche Genossenschaftsbank, Landesbank Baden-Württemberg Girozentrale, Landesbank Hessen — Thüringen Girozentrale, Norddeutche Landesbank Girozentrale ja WestLB AG;

Soome: Nordea.

Lisaks osalevad väljastpoolt euroala ka Briti Barclays Capital, Taani Danske Bank ja Rootsi Svenska Handelsbanken, rahvusvahelistest pankadest Jaapani Bank of Tokyo — Mitsubishi, USA päritolu Citibank ja J.P.Morgan Chase & Co. ning Šveitsi päritolu UBS-i kontserni kuuluv UBS (Luxembourg) S.A.

Sinu kinnisvaralaenu intressimäär sõltub ka saladuslikust faktorist nimega Euribor.

Aga mis üldse on Euribor?
Euribor on lühend Euro Interbank Offered Rate´st. Termin ise võeti kasutusele 30.detsembril 1998. aastal koos euro sünniga ja selle all mõistetakse Euroopa Keskpanga baasintressimääradest sõltuvat pankade omavahelise laenuturu intressiindeksit. Ehk siis teiste sõnadega on see ajas muutuv keskmine intressimäär (nn. raha hind), millega Euroopa kõrge reitinguga pangad omavahel rahaturul eurodes laenavad ja üksteise juures vabu vahendeid hoiustavad. 

Jäi segaseks? Kohe selgitame lähemalt. 
Euroopa Keskpank on pankade jaoks eelistatuim tehingupartner, sest pisut utreerides on ta põhjatu rahapada laenamiseks ja alati turvaliseim koht vaba raha hoiustamiseks. Väiksed pangad keskpangast laenata/hoiustada ei saa, mistõttu toimib ka pankade omavaheline laenuturg. Seal ringleb muuhulgas palju keskpangast pärit raha. Teistelt pankadelt laenatud raha kasutavad pangad suurel määral ka kinnisvaralaenude väljastamiseks. Kui keskpank oma baasintresse muudab, siis ahelreaktsioonina muutuvad ka pankade omavahelise laenuturu intressid ehk muutuvad erinevate kinnisvaralaenu perioodide Euriboride väärtused. Euribori väärtuse muutumise põhjuseks on peamiselt Euroopa Keskpanga euroala majanduse stabiilsuse hoidmisele suunatud rahapoliitika. Täpsemalt intressimäärade poliitika, millega Euroopa Keskpank on nõus ise pankadele raha laenama või nende poolt enda juures hoiustatud rahale intresse maksma.

Keskmine intress ca 2%
Euroopa Keskpank üritab euroalal hoia inflatsiooni 2% ümber. Kuna rahaturg reageerib muutustele viitega ning ahel algallikast kuni kinnisvaralaenuraha lõppkasutajani on pikk, siis baasintresside tasemete reguleerimine on keerukas ja vastutusrikas. Kuigi Euribori käitumist mõjutavad lisaks Euroopa Keskpanga rahapoliitikale ka arengud mujal maailmas, on just Euroopa Keskpanga roll meile kättesaadava laenuraha osas siiski kõige olulisem. Ning vaatamata sellele, et lisaks Euriborile eksisteerib ka palju teisi intressiindekseid, on see tähtsaim euros antavate kinnisvaralaenude indikaator ning meil siin Eestis kinnisvaralaenude puhul muutuva intressimääraga laenates palju valikuid peale Euribori ei olegi.