Analoogselt Eestiga on kinnisvaralaenu intresside maksusoodustuste kaotamine praegusel ajal aktuaalne teema ka Rootsis, kuigi praegu veel alales debati tasemel. Debatt hoogustus Rootsis uuesti seejärel, kui Jönköpingi ringkonnakohus oli leidnud, et Rootsi Finantsinspektsioon ei oma kinnisvaralaenude tagasimaksmisele rangemate nõuete kehtestamiseks õiguslikku alust. Sellised rangemad nõuded pidid tegelikult jõustuma juba selle aasta augustikuus.
Muud meetmed kinnisvaralaenu peo pidurdamiseks
Muid meetmeid ohtra kinnisvaralaenu võtmise pidurdamiseks tuleb leida eelkõige poliitikutel, sest Rootsi keskpanga võitus deflatsiooniga jätkub. Nii liitus kinnisvaralaenu intresside maksusoodustuste kaotamise pooldajate hulka hiljuti ka Rootsi Konjunktuuriinstituudi juht Mats Dillén. Ka tema arvates oleks selline muudatus vajalik läbi viia nii kogu riigi finantssüsteemi kindlustamiseks, kui ka riigirahanduse seisukohast vaadatuna – kui intressimäärad peaksid hakkama tõusma, siis suureneb loomulikult selle arvelt ka riigieelarve kulu. Samuti oleks selleks tema arvates praegu kõige sobivaim aeg, sest kinnisvaralaenu intressid püsivad veel jätkuvalt madalal tasemel ning järk-järgulised muutused ei mõjuks kinnisvaralaenu võtjatele nii valusalt.
Riigi kulud maksusoodustustele prognoositavalt suurenevad
Praegusel ajal – enne kinnisvaralaenu intresside maksusoodustuse kaotamist – läheb maksuvabastus riigile maksma aastas ca 20 miljardit Rootsi krooni. Ilma maksusoodustuse kaotamiseta peaks see summa järgmise 3-4 aasta jooksul ennustuste kohaselt vähemalt kahekordistuma. Dillén´i arvates oleks antud olukorral parim lahendus hoopiski uute elamispindade ehitus, aga nagu ka paljude muude asjadega, on sealgi omad probleemid ja takistused.
]]>
Alates 2014. aasta lõpust on huvilistel võimalik tutvuda Euroopa Liidu ja Euroopa Vabakaubanduse Assotsiatsiooni (EFTA) liikmesriikide rahva ja eluruumide loenduste 2011. aasta tulemustega, mis on saadaval läbi Eurostat´i uue uue infosüsteemi Census Hub. Ühe asjaoluna Census Hub´i andmetes hakkab silma see, et 78%-s Eesti leibkondades on vähemalt üks liige eluruumi omanik. Isegi juhul, kui eluase on soetatud kinnisvaralaenuga, on koduomanike osatähtsus väga suur. Selle näitajaga platseerub Eesti riikide võrdluses 7.kohale – seda pea vastupidiselt Saksmaa, Śveitsi ja Rootsiga, kus oma kodu omanikud on alla poole leibkondadest.
Enamus koduomanikke sai selleks aluse erastamisega
Olulise aluse nii suurele koduomanike protsendile annab kindlasti eluruumide erastamine, mis järgnes Nõukogude Liidu lagunemisele. Käesoleval ajal ostab enamus inimesi oma kodu kinnivaralaenu abil ning seda soodustab Eestis ka kinnivaralaenu intressidelt tagasimakstav tulumaksutagastus, sest paljudes riikides selline maksusoodustus puudub.
Eesti üüriturg madalalt arenenud
Samuti ei ole üüriturg Eestis nii kõrgelt arenenud, kui on seda teistes riikides, kus tihtipeale ostetakse ka kinnisvaralaenu abil kortereid just väljaüürimise eesmärgil, ka ei ole levinud nn. eluaegne üürimine. Pigem peetakse seda nö. hädaolukorraks enne oma päris kodu soetamist. Teistes riikides on eluruumide ostmiseks või üürimiseks lisaks ka veel palju konkreetsest kultuuriruumist ja ajaloost tingitus põhjuseid. Nii ei olnud näiteks Saksamaa elanikel peale II maailmasõjalõppu võimalusi oma kodu ostmiseks ning kinnisvaralaenude süsteem vajas alles ülesehitamist. Nii arendatigi just väljarentimise eesmärgile suur hulk elamuid.
Olenemata soodustustest kinnisvaralaenu võtjatele tulumaksutagastuse näol pidurdab oma kodu soetamist käesoleval ajal ka siiski veidi karmistunud tingimused, mille pangad on hiljutise majanduslanguse tagajärjel kinnisvaralaenu taotlemisele seadnud.
]]>
Kinnisvaralaenu sihtotstarve on teatavasti eluaseme soetamine. Mida tuleks intresside mahaarvestamise seisukohalt teha aga siis, kui kinnivaralaenu täies ulatuses ei ole kasutatud eluaseme soetamiseks?
Sel juhul tuleb otsida tuludeklaratsiooni vormil A otsida üles kinnisvaralaenu intresside tabel 9.2. ning märkida seal ära see protsentuaalne väärtus, millises osas kinnisvaralaenu eluaseme soetamiseks kasutati ning sellele vastvalt ka makstud intresside summa. Samuti tuleb kinnisvaralaenu sihtotstarbeks e. eluaseme soetamiseks kasutamise protsent eraldi märkida ka siis, kui varasemalt võetud kinnisvaralaenule on taotletud ja saadud veel laenu, mida omakorda ei kasutatud eluaseme rekonstrueerimiseks projekti- või ehitusloa alusel või ka mitte selle ehitamiseks.
Eeltäidetud andmed tuludeklaratsioonis
Kinnisvaralaenu saajad saavad oma internetipanka kasutades kiirelt ja lihtsalt – vaid vastavasse kasti linnukest märkides — edastada juba panga poolt väljaarvestatud andmed tasutud laenuintressidest otse Maksu- ja Tolliametile, kus need märgitakse tema tuludeklaratsioonile. Kuna aga nendes andmetes ei kajastu info selle kohta, kellele täpselt kinnivaralaenuga eluase soetatud sai, siis lähevad internetipangast edastatavad andmed tasutud intresside kohta kõigi kinnisvaralaenu võtnud isikute deklaratsioonidele. Mäletatavasti aga ei ole kinnisvaralaenu saajal õigust maksusoodustust kasutada juhul, kui ta saadud laenu abil ei soetanud eluaset endale elukohaks, vaid andis selle üürile või kasutab ettevõtluses. Sellisel juhul peab ta elektroonilisest tuludeklaratsioonist sellised eeltäidetud andmed ise kustutama või kui tal on eeltäidetud paberdeklaratsioon, siis sellel vastavad parandused tegema.
]]>
Praegusel ajal on küll teemaks ka arutelud kinnisvaralaenu intresside tulumaksutagastuse kaotamisest, aga kuniks see veel kehtib, siis vaatame, kuidas asi praegusel ajal toimub.
Niisiis on igal kinnisvaralaenu võtjal tuludeklaratsiooni täites õigus oma tulust maha arvata selle kinnisvaralaenu või liisingu intressid, mis on võetud endale eluaseme soetamiseks. Kusjuures soetamise all mõistetakse siinkohal ehituse püstitamist ehitusprojekti või ehitusloa (riiklikku ehitisregistrisse kantud kohaliku omavalitsuse nõusolek) alusel, selle rekonstrueerimist või laiendamist või selle tehnosüsteemide muutmist ja asendamist ning nende paigaldus- ja ehitustööde tegemist, mis on seotud ehitise tehnoloogilise ümberseadistamisega või selle ruumijaotuse muutmisega. Kinnisvaralaenu intressidelt maksusoodustust ei saa kasutada juhul, kui see laen on võetud tavaremondi tegemiseks. Samuti ei oma laenusaaja selleks õigust siis, kui soetatud eluaset ta ise eluasemena ei kasuta – kas on see siis välja üüritud või ettevõtluses kasutuses.
Intresside mahaarvamine ühis- või kaasomandi korral
Kui kinnisvaralaenuga soetatud eluase on ühis- või kaasomandis ning mõlemad omanikud on ka kaaslaenutaotlejad, siis saavad kinnisvaralaenu intressidelt maksusoodustust kasutada mõlemad ning seda siis proportsionaalselt vastavalt oma omandi osa suurusele. Siinkohal tuleb tähelepanu pöörata sellele, et maskusoodustust kasutada sooviv isik oleks nii kinnisvaralaenu saaja (kaas- või põhilaenaja) kui ka soetatud eluaseme omanik. Kui ta on küll soetatud eluaseme omanik, aga seejuures kinnisvaralaenu käendaja, siis kinnisvaralaenu intresside mahaarvamisele tal õigust ei ole.
Korraga ainult ühe kinnisvaralaenu intressid
Üheaegselt saab kasutada maksusoodustust ainult ühe eluaseme soetamiseks võetud kinnisvaralaenu või liisingu intressidelt. Kui üks kinnisvaralaenu leping ühe eluaseme soetamiseks lõpetatakse ja teine teise eluaseme soetamiseks samal aastal alustatakse, siis võib kasutada intresside maksusoodustust mõlema kinnisvaralepingu pealt juhul, kui neid intresse samaaegselt ei maksta. Eluaseme võõrandmisel kaotab endine omanik intresside mahaarvamise õiguse alates sellest päevast, mil uuele omanikule läheb üle omand.
Kontrollib Maksu- ja Tolliamet
Kontrolli kinnisvaralaenu sihtotstarbelise kasutamise üle teostab Maksu- ja Tolliamet ning on õigustatud ka vajadusel nõudma täiendavate tõendite esitamist. Kui ühtki tõendit maksusoodustuse kasutamise õigusest kinninsvaralaenu saajal esitada ei ole, võib maksuhaldur keelduda soodustuse kaustamisest – seetõttu oleks mõistlik kõik asjakohased dokumendid alles hoida. Ehitustööde korral tõenda maksusoodustuse kasutamise õigust ehitusprojekti või -loa koopia.
]]>
Alates käesoleva aasta märtsikuust hakkasid pankadele kehtima kolm uut nõuet, mille kehtestas Eesti Pank laenubuumi tekkimise riski vähendamise eesmärgil. Muudatused olid planeeritud juba aasta algusesse, kuid hüpoteeklaenude uute nõuetega kohanemiseks ja hüpoteeklaenude väljastamise protseduuride vastavusse viimiseks lükati seda siiski paari kuu võrra edasi. Uued muudatused pankadele hüpoteeklaenude väljastamisel on:
1. Hüpoteeklaenu summa võib olla maksimaalselt 85% selle kinnisvara väärtusest, mis hüpoteekaenu tagatiseks seatakse. Kredex´i käendusel väljastatavate hüpoteeklaenude korral võib laenusumma ulatuda kuni 90%-ni laenu tagava kinnisvara väärtusest.
2. Hüpoteeklaenu taotleja laenude ja liisingute kogumaksete suurus ühes kuus võib ulatuda kuni 50%-ni netosissetulekust, st. regulaarsest summast, mis laekub hüpoteeklaenu taotleja arvele peale maksete mahaarvamist.
3. Hüpoteeklaenu võib anda maksimaalselt 30-aastase laenuperioodiga.
Kuna uued nõuded hüpoteeklaenudele ei erine väga drastiliselt endistest, siis ei avalda need Eesti hüpoteeklaenude turule eeldatavasti ka kuigi suuri muudatusi. Samuti lubatakse pankadel teha ka kogu kvartalis väljastatud hüpoteeklaenude mahust 15% ulatuses erandeid juhtudel, kui hüpoteeklaenu taotleja on ette näidata väga hea tagatis või maksevõime.
Uued Eesti Panga poolt kehtestatud nõuded hüpoteeklaenude väljastamisel kehtivad kõigile Eesti pankadele, nende filiaalidele ning ka nende välispankade filiaalidele, mis tegutsevad Eestis. Lisaks klassikalistele hüpoteeklaenudele, mille puhul laenurahaga ostetakse eluase, kehtivad uued nõuded ka laenudele, mis on väljastatud eluaseme ehitamiseks või renoveerimiseks. Kontrolli nõuete täitmise üle teostab Finantsinspektsioon.
]]>
Vahel võib muidu ka nii kenasti ülesmäge jooksva elu juures juhtuda, et korraks keerab kõik pahupidi. Ära kurvasta ega lase asjadel omasoodu minna, vaid haara kohe ohjad enda kätte ja tegutse. Siin mõned soovitused sellest, kuidas taolisel keerulisemal ajal toimetada nii, et kinnisvaralaenuga oleksid asjad korras.
Tulude suurendamine
Kindlasti kõlab see nüüd soovitada lihtsam kui teostada, aga mõtle siiski läbi – ehk on sul olemas mingi teadmine või oskus, mis enda kasuks tööle rakendununa võimaldab ka lisatulu teenida.
Kulude vähendamine
Veidi lihtsam, kui eelmine on oma kulude tähelepanelik jälgimine, mida hõlbustab ka näiteks täpse arvestuse pidamine. Pane kirja kõik pere kulutused ning saad kiirelt selge ülevaate, kust ja mille arvelt annaks raha kokku hoida.
Kinnisvaralaenu puhkus
Enamus kinnisvaralaenu andjaid pakub võimalust kinnisvaralaenu perioodi vältel vajadusel ka laenupuhkust võtta. Kinnisvaralaenu puhkust võimaldatakse 6-12 kuuks, mõningal juhul ka kuni 36 kuuks. Sel ajal peab kinnisvaralaenu saaja jätkama intresside tasumist, kuid põhiosa mittemaksmine teeb kinnisvaralaenu puhkuse ajal laenumaksed väikemaks. Erandina on võimalik taotleda ka täielikku maksepuhkust, mille ajal on kinnisvaralaenu saaja vabastatud nii laenu põhiosa kui ka intresside maksmisest.
Kinnisvaralaenu pikendamine
Kui väiksem laenumakse oleks heaks lahenduseks, siis võiks taotleda kinnisvaralaenu perioodi pikendamist. Ka see teeb igakuise laenumakse väiksemaks.
Ostetud kodu väljaüürimine
Ka kinnisvaralaenuga ostetud kodu väljaüüriuue võiks olla siin heaks lahenduseks. Ehk on võimalik endale üürida selleks ajaks tagasihoidlikum ja soodsam eluase või kolida näiteks ajutiselt vanematekodusse.
]]>
Praegusel ajal on huvi hüpoteeklaenude vastu taas tõusuteel, milles oma osa mängivad kindlasti ka majanduse kriisijärgne taashoogustumine ja rekordiliselt madalad intressimäärad. Kuigi kõigi kolme Baltikumi riigi hüpoteeklaenu võtjad näikse olevat hiljutisest majanduskriisist ka palju õppinud, avaldas see uute hüpoteeklaenude summadele kõige vähem mõju Eestis. Kõige rohkem oli hüpoteeklaenu summade vähenemist märgata Lätis.
Kõigis kolmes Balti riigis on enamik hüpoteeklaenu võtjatest mehed. Läbi aastate on seda trendi juhtinud Leedu – nii oli näiteks 2011. aastal Leedu kõigist hüpoteeklaenu võtjatest meessoost 62%, Eestis oli see suhtarv vastavalt 57% ja Lätis 54%. 
Riigiti on erinenud ka hüpoteeklaenu võtjate vanus – näiteks 2011. aastal oli see Leedus ja Eestis keskmiselt 35 aastat ning Lätis 40 aastat. Kui vaadata veelgi varasemat aega, siis 2007. aastal näitasid numbrid keskmise hüpoteeklaenu võtja vanuseks Leedus 33 aastat, Eestis 35 aastat ning Lätis 44 aastat.
Nii 2007. kui ka 2011. aastal olid võetud hüpoteeklaenude summad suurimad Leedus. 2011. aastal keskmise võetud hüpoteeklaenu summa vähenes Lätis enim, ulatudes 39%-ni. Samuti lühenes Leedus enim uue hüpoteeklaenu keskmine tähtaeg, kui võtta aluseks nende kahe aasta võrdlus. Eestis oli vastav muutus üsna tagasihoidlik ning Lätis suisa vastupidine.
2007 ja 2011. aastate võrdluses on uue hüpoteeklaenu keskmine tähtaeg Leedus pikenenud 21 aastalt 29 aastani, Eestis jäänud samaks – 19 aastat -, ning Lätis kasvanud 13 aastalt 14 aastani. Samuti iseloomustab Lätit tendents alla 10-aastaste laenude väljastamisest – sellise tähtajaga on ligi pooled uutest hüpoteeklaenudest. Leedus kipub asi olema aga täpselt vastupidine.
]]>
Üles kasvades nägi Timothy “DeLaGhetto“ kui palju ta vanemad töötasid ja lubas neile, et kui ta edukaks saab, siis maksab ta nende hüpoteeklaenu ära.
Kuigi sellest unistavad vist kõik lapsed, siis Timothy saigi edukaks – tal on YouTube’s üle 2,1 miljonit jälgija. Edukas youtuber elab Kalifornias ning toodab videosid tihedusega umbes kord nädalas. Ta kuulub ka MTV2 improvisatsioonisaate «Wild ‘N Out», mida juhib näitleja ja televisioonikuulsus Nick Cannon, regulaarsete külaliste hulka. Timothy videod on tihti satiirilised, ta kirjutab ka sketše ja toodab neid. Üks tema viimaseid töid on naljaheitmine MTV tõsielusarjade üle.
Video vanemate hüpoteeklaenu maksmisest omakorda viraalne
Ta oli juba pikka aega raha säästnud ning lõpuks saigi ta vanematele antud lubaduse teoks teha. Ta kirjutas neile tšeki hüpoteeklaenu jäägi suuruses summas ja filmis nende reaktsiooni selle üleandmisel. Videos palub Timothy oma vanematel maha istuda ning teatab siis, et tal on neile üllatus ja annab neile tšeki. Tema suuremeelne kingitus – 210 000 dollarit hüpoteeklaenu firmale ja 130 000 tuhat dollarit pangale – tõi ta emale pisarad silma. Timothy vanemad, kes on restoraniomanikud, on teda alati toetanud, aga algselt suhtusid nad tema karjäärivalikusse üsna kahtlevalt. Seda loomulikult eriti siis, kui ta 2010. aastal kolledžiõpingud meelelahutusmaailma vastu vahetas. „Ma läksin kolledžisse, et oma vanematele headmeelt teha, kuid lõpuks jõudsin punkti, kus võrdselt keskpäraselt mul läks nii kolledžis kui ka internetiäris ning ma sain aru, et tuleb valida üks kahest. Nii valisingi ma kooli pooleli jätmise ja andsin vanematele lubaduse hüpoteeklaenu äramaksmisest.“
Ta lisab, et aega-ajalt uurib ta ema ikka, kas poeg ei tahaks kooli tagasi minna. Selle peale tavatseb Timothy vastata: „Kas sa pigem sooviksid et ma õpiksin või sinu arveid maksaksin?“, ütleb Timothy naerda kõkutades.
Video vanemate hüpoteeklaenu maksmisest läks esimese päevaga viraalseks ja on praeguseks kogunud juba üle 170 000 vaataja.
]]>
Hüpoteeklaenu (intressimäära) saab ümber hinnata kohe, kui see ei ole (enam) seotud hüpoteeklaenu tagastamise trahviga. Laenuandjatele enamasti meeldivad kliendid, kes on standardsete muutuvkurssidega rahul, aga hüpoteeklaenu ümberhindamine võib intressimäära oluliselt langetada. Laenutingimuste paranemine on eriti hästi märgatav madala omandi puhasväärtusega hüpoteeklaenude puhul.
Algusega Inglismaalt levinud laia maailma
Hüpoteeklaenu ümberhindamine ehk laenule parema intressimäära kehtestamine on Inglismaal väga populaarne juba alates 1990-ndate aastate algusest, mil kinnisvaraprobleemidega maadlevad inimesed olid paarinaelase säästu nimel pidevalt valmis paremat pakkumist jahtima. Nüüd, kui see tehing on Euroopas populaarseks saanud, on seda väljendit hiljuti kasutama hakatud ka mujal maailmas.
Ühest küljest odavam, teisest ehk mitte
Hüpoteeklaenu ümberhindamine on mõistlik tegu, kuid selle käigus peavad arukal tarbijal kindlad sihid silme ees olema, et kindlustada endale parim pakkumine. Kui eesmärk on ainult olemasolevast parem intressimäär, siis tuleb seejuures ka silmas pidada, et lepingu muudatusega kaasnevad erinevad tasud (juriidilised, kinnisvara hindamise, tootekulud ning leppetrahvid lepingu varasema ülesütlemise korral). Hüpoteeklaenu ümberhindamist saab teha isegi juhul, kui kinnisvarale varasemat hüpoteeki seatud ei ole. See võib küll kummaline tunduda, aga sellisel juhul lisatakse kinnisvarale lihtsalt uus omanik.
Pidevalt madalaima intressimäära jahil
On ka tarbijaid, kes tegelevad oma hüpoteeklaenu ümberhindamisega pidevalt, et kindlustada endale igal hetkel odavaim intressimäär. Kui tarbijal on näiteks 100 000 euro suurune hüpoteeklaen, siis intressi parandamine 1% võrra annab igakuises makses ca 80-eurose säästu. Tihti püütakse hüpoteeklaenu ümberhindamist taotleda ka rentimiseks ostetud kinnisvara jaoks, kuid siinkohal tuleb silmas pidada, et seda saab küll teha, kuid lepingutasud on sellisel juhul suhteliselt kõrged.
]]>
Seoses madala inflatsiooni ja õitseva tööturuga kasvab tarbijate kindlus ning Bank of England teatab kuue kuu kõrgeimast positiivse laenuotsuse saanud hüpoteeklaenude arvust.
Küsitlusfirma Gfk uuringu kohaselt tunnevad tarbijad end isikliku finantsolukorra suhtes positiivsemalt, hindavad oma majanduslikku seisu varasemast paremaks ning on valmis tegema suuremaid oste.
Tarbijate usaldus kasvamas
Gfk pikaajalised andmed näitavad, et viimase 40 aasta jooksul on tarbijad enda ja riigi finatsolukorda hinnanud pigem pessimistlikult. Samas on peale 2008. aasta majandussurutise ajal kogetud -40 protsendilist absoluutset madalseisu tarbija usaldus vaikselt siiski tõusuteele keeranud. 2011 ja 2012 seisis majandus paigal ja ka tarbija usaldusindeks tõusis kõigest 10 punkti võrra — 30 punktini, aga nüüdseks on finantsturu elavdumine usaldust tasapisi tagasi toonud.
Laenuturg taas jõuliselt kasvamas
Inglise keskpank on intresside tõstmist edasi lükanud ning ka seda peetakse hüpoteeklaenu tagasimaksvate tarbijate veel lisanduvaks enesekindluse tõstjaks. Threadneedle Street avaldas hiljuti andmed, mis näitavad ilmekalt, et nõudlus hüpoteeklaenude järele on viimase poole aasta kõrgeimal tasemel ning laenupakkujate vahel käib tõeline hinnasõda. Pankade andmetel langes 2-aastase fikseeritud intressiga ja 25% omafinantseeringuga hüpoteeklaenu kulu esimest korda ajaloos alla 2% ning 5-aastase sarnaste tingimustega hüpoteeklaenu intress ligineb juba 3%-le. Samuti on hinnalangust kogenud väikese omafinantseeringuga hüpoteeklaenu taotlejad — keskmine 95%-lise hüpoteeklaenu intressimäär langes veebruaris 4,67%-ni, kuigi samas 90%-lise laenu väärtus tõusis veidi – 3,77%-ni. 2015. aasta veebruaris said heakskiidu 61 760 majaostuks mõeldud hüpoteeklaenu, mis on eelneva 6 kuu 60 750-ga võrreldes väga suur kasv. Mortgage Advice Bureau maakler Brian Murphy sõnul kõnelevad need näitajad sellest, et hüpoteeklaenu turg hakkab taas jõuliselt kasvama.
]]>